4基于价值链的房地产项目的成本管理措施

　　4.1规划设计环节成本管理

　　设计质量的好坏,直接影响工程建设费用的高低和工期的长短,决定工程项目的投资大小。合理科学的设计,可降低工程造价,但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,片面追求设计的工作量经济效益,缺乏精品意识。为从根本上影响了工程项目成本的有效在设计阶段,可以采取以下措施对成本进行控制。

　　4.1.1推行设计招标

　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。

　　4.1.2开展限额设计

　　当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况,这是增加工程造价的关键因素之一。由于设计频繁变更,给工程造价控制带来一定的难度,依据施工经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额,并建立奖惩考核激励机制,对某个专业或某一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计修改的办法加以解决,克服那种只顾画图、不管工程造价高低的倾向,变“画了算”为“算了画”,并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较,优化设计,降低工程造价。

　　积极推行限额设计,健全设计经济责任制,设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉当地建筑市场的材料价格,然后按工程项目投资估算控制初步设计,再用初步设计控制施工图设计,在保证各专业的使用功能及技术经济指标的前提下,制定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来,严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。

　　4.2现场成本管理

　　现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制,对施工全过程进行成本控制按照价值链的理论分析,整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动,就是价值链上的”战略环节”。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力,这个控制环节在整个项目的成本控制中的一个非常主要的环节。

　　我们建议工程施工期间的成本控制实行事前控制和事中控制、事后控制相结合的方法。开发项目在建设的过程中,应该尽量做到对于项目工程进行事前管理。因为建设项目在建设的过程中,如果事前控制的较好,节约的成本将会是比事中控制和事后控制大得多。当然建设项目也是一个动态的投资,所以在做好事前控制的同时,事中和事后的控制,尤其是对工程的洽商、变更的控制也是不能放松的。在工程施工过程中,提出的对招投标的管理、对合同的管理、对采购的管理应该都算是事前控制的内容,同时作好施工图纸仔细核查校对以及做好技术交底,也是进行事前控制的重要一环。这些我们现场成本控制的重要一步,也是进行事中控制和事后控制的重要基础。

　　在工程开工之后,对施工过程按照进度计划、工程的设计图纸以及工程的资金计划进行监控随着工程进行中发生的各种预期的情况和突发的情况以及洽商或者变更进行成本投入的调整和控制,这就是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容,也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重头戏。

　　4.3竣工结算成本管理

　　工程的结算是完全建立在项目初期,工程招投标、合同的签订以及施工建设期间成本的动态控制的结果之上的。结算的过程实际上就是对我们在前一段的成本控制工作进行总结,是建设单位在整个项目运行期间对成本控制结果的集中体现。结算的依据就是工程的招标文件、施工合同、施工过程中发生的工作联系单、经济洽商和设计变更等文件。因此,结算工作做得好与不好,将对项目的成本控制成与败起到决定性的作用。做好工程竣工决算的几项措施:

　　①建设单位的工程资料必须保证完整有效。项目在施工建设期间,必然会根据施工过程中发

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